Un studio de 22 m² sur la Croisette génère 39 500 € de chiffre d’affaires annuel. Après charges et fiscalité, il reste 19 800 € nets. Le même studio mal géré : 18 000 € bruts, 7 200 € nets. La différence tient dans trois variables : le taux d’occupation, la structure de charges et le régime fiscal choisi.
Ce guide détaille le calcul complet de la rentabilité en location courte durée à Cannes, quartier par quartier, avec les charges réelles et la projection sur 5 ans.
- Méthode de calcul : brut, net, net-net
- Les charges réelles d’une location courte durée
- Comparatif rentabilité par quartier
- Fiscalité LMNP : micro-BIC vs réel
- Simulation complète : Croisette vs Bocca
- Projection de rendement sur 5 ans
- Les erreurs qui plombent la rentabilité
Méthode de calcul : brut, net, net-net
La rentabilité brute ne sert qu’à comparer des biens entre eux. Elle divise le CA annuel par le prix d’achat. Un T2 à 300 000 € qui génère 28 500 € affiche 9,5 % brut. Ce chiffre ignore tout : charges, fiscalité, vacance.
La rentabilité nette déduit les charges d’exploitation : commission de gestion, ménage, assurance, charges de copropriété, taxe foncière, CFE. Elle tombe généralement entre 5 % et 7 % à Cannes.
La rentabilité net-net intègre l’impôt sur le revenu. C’est le seul indicateur qui compte pour un propriétaire. Selon le régime fiscal (micro-BIC ou réel), l’écart peut atteindre 2 points.
Les charges réelles d’une location courte durée
Les charges se répartissent en deux catégories : fixes et variables.
Charges fixes annuelles
Charges variables
La commission de gestion représente le poste principal. Chez AzulBay, elle s’élève à 20 % du CA et inclut la gestion des annonces, le pricing dynamique, les check-in/out, le ménage et la relation voyageur. Certains concurrents affichent 15 % mais facturent le ménage en sus (40 à 80 € par rotation), ce qui revient au même.
La taxe de séjour (3,08 € par nuit et par personne) est collectée auprès du voyageur et reversée à la mairie. Elle n’impacte pas la rentabilité du propriétaire.
À retenir : Un bien avec 180 rotations annuelles et un ménage facturé 50 € en sus génère 9 000 € de frais cachés. Comparez toujours le coût total, pas le taux affiché.
Comparatif rentabilité par quartier
Le rendement varie du simple au double selon le quartier. Le prix d’achat au m² joue autant que le potentiel locatif.
| Quartier | Prix m² achat | ADR moyen | Occupation | Rendement brut |
|---|---|---|---|---|
| Bocca | 5 500 € | 70-110 € | 58 % | 6,8 % |
| Suquet | 7 500 € | 100-180 € | 62 % | 5,9 % |
| Montfleury | 7 000 € | 90-160 € | 60 % | 5,7 % |
| Prado République | 6 800 € | 85-150 € | 63 % | 5,8 % |
| Palm Beach | 10 500 € | 180-350 € | 64 % | 5,2 % |
| Croisette | 12 000 € | 200-400 € | 68 % | 4,8 % |
| California | 9 500 € | 250-600 € | 55 % | 4,4 % |
La Bocca affiche le meilleur rendement brut grâce à un prix d’achat 55 % inférieur à la Croisette. La clientèle (travailleurs en déplacement, familles budget) assure une occupation régulière toute l’année.
La Croisette et la Californie compensent un rendement brut plus faible par une valorisation patrimoniale supérieure et des pics tarifaires pendant les événements (multiplicateur x5 pendant le Festival de Cannes).
Fiscalité LMNP : micro-BIC vs réel
Le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) s’applique dès lors que les revenus locatifs restent inférieurs à 23 000 € ou représentent moins de 50 % des revenus du foyer.
Régime micro-BIC
Abattement forfaitaire de 50 % sur les recettes. Simple, sans comptabilité. Un CA de 28 500 € donne une base imposable de 14 250 €. À 30 % de TMI, l’impôt s’élève à 4 275 € plus 2 456 € de prélèvements sociaux (17,2 %). Total : 6 731 €.
Régime réel
Déduction des charges réelles et amortissement du bien (hors terrain). Plus complexe, nécessite un expert-comptable (800 à 1 200 € par an). Rentable si les charges dépassent 50 % du CA ou si le bien est récemment acquis (amortissement élevé).
Pour un bien acheté 300 000 € avec 80 000 € de terrain, l’amortissement annuel atteint environ 7 000 € sur 30 ans. Combiné aux charges, le résultat fiscal peut être nul pendant 10 à 15 ans.
À retenir : Le régime réel devient avantageux dès 35 000 € de CA annuel ou si le bien a été acquis récemment. En dessous, le micro-BIC suffit.
Simulation complète : Croisette vs Bocca
Deux profils types pour illustrer les écarts de rentabilité nette.
Studio 22 m² : Croisette vs Bocca
Studio Croisette
Studio Bocca
Le studio Croisette génère 3 fois plus de revenus absolus, mais le studio Bocca offre un meilleur rendement sur capital investi. Le choix dépend de l’objectif : revenus maximaux ou rentabilité optimisée.
Pour approfondir les revenus possibles selon le type de bien, consultez notre article Combien rapporte un Airbnb à Cannes.
Projection de rendement sur 5 ans
La location courte durée à Cannes bénéficie d’une croissance annuelle du marché de 8 % (nombre de biens actifs). La demande suit, portée par les événements professionnels (MIPIM en mars, Festival en mai, Cannes Lions en juin, TFWA en octobre).
Hypothèses de projection
- Croissance ADR : +3 % par an (inflation + montée en gamme)
- Taux d’occupation stable (gestion professionnelle)
- Charges fixes : +2 % par an
- Valorisation immobilière : +2 % par an (moyenne Cannes)
| Année | CA Croisette | Net-net Croisette | CA Bocca | Net-net Bocca |
|---|---|---|---|---|
| Année 1 | 39 500 € | 21 119 € | 14 500 € | 7 018 € |
| Année 2 | 40 685 € | 21 752 € | 14 935 € | 7 229 € |
| Année 3 | 41 906 € | 22 405 € | 15 383 € | 7 446 € |
| Année 4 | 43 163 € | 23 077 € | 15 845 € | 7 669 € |
| Année 5 | 44 458 € | 23 769 € | 16 320 € | 7 899 € |
| Total 5 ans | 209 712 € | 112 122 € | 76 983 € | 37 261 € |
Sur 5 ans, le studio Croisette génère 112 122 € nets, soit 42 % du prix d’achat. Le studio Bocca génère 37 261 € nets, soit 38 % du prix d’achat. La Croisette rattrape son rendement inférieur grâce à l’effet de levier sur des revenus plus élevés.
Les erreurs qui plombent la rentabilité
Le taux d’occupation moyen du marché cannois s’établit à 42 %. Un bien bien géré atteint 75 %. Cet écart de 33 points représente la différence entre un investissement rentable et un gouffre financier.
Tarification statique
Un tarif fixe toute l’année laisse de l’argent sur la table en haute saison et fait fuir les clients en basse saison. Le pricing dynamique ajuste les prix quotidiennement selon la demande, les événements et la concurrence.
Sous-estimation des charges
Oublier la CFE, sous-estimer les charges de copropriété, ignorer l’assurance PNO. Ces postes représentent 3 000 à 5 000 € par an selon le bien.
Mauvais régime fiscal
Rester en micro-BIC au-delà de 40 000 € de CA coûte plusieurs milliers d’euros par an. Un expert-comptable à 1 000 € s’amortit dès la première année.
La non-déclaration en mairie expose à une amende de 50 000 €. Le numéro d’enregistrement est obligatoire à Cannes depuis 2023. Consultez notre guide réglementation pour les détails.
La gestion professionnelle (comme celle proposée par AzulBay) compense largement son coût par l’optimisation du taux d’occupation et du pricing. Un bien à 42 % d’occupation qui passe à 75 % double presque son CA.
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