120 jours. C’est le plafond légal pour louer votre résidence principale sur Airbnb ou Booking à Cannes. Pas 121. Pas 119 avec une marge. 120 jours calendaires par an, contrôlés automatiquement par les plateformes depuis 2019.
Dépasser ce seuil expose à une amende pouvant atteindre 50 000 €. À Cannes, la mairie a durci les contrôles depuis l’application de la loi Le Meur en 2024. Ce guide détaille le fonctionnement exact du décompte, les justificatifs à conserver, et les changements prévus pour 2026.
Qu’est-ce qu’une résidence principale au sens de la loi ?
La définition est stricte. Votre résidence principale est le logement où vous habitez au moins 8 mois par an (soit 243 jours). C’est l’adresse déclarée aux impôts, celle de votre avis d’imposition.
Un appartement à Cannes que vous occupez 4 mois l’été n’est pas une résidence principale. C’est une résidence secondaire, soumise à un régime différent (déclaration en mairie, numéro d’enregistrement, et dans certains quartiers, obligation de compensation).
À retenir : Si vous ne pouvez pas prouver que vous habitez le logement 8 mois par an, vous n’avez pas droit au régime des 120 jours. Vous relevez alors du régime résidence secondaire, sans plafond de nuitées mais avec des contraintes administratives plus lourdes.
Comment sont comptés les 120 jours ?
Le décompte est simple en théorie. Chaque nuitée réservée compte pour un jour. Une réservation du vendredi au dimanche (2 nuits) = 2 jours décomptés.
Les plateformes (Airbnb, Booking, Abritel) transmettent automatiquement le nombre de nuitées à la mairie de Cannes depuis 2019. Le compteur se remet à zéro au 1er janvier de chaque année.
| Élément | Détail |
|---|---|
| Unité de décompte | Nuitée (pas la réservation) |
| Remise à zéro | 1er janvier |
| Transmission aux autorités | Automatique par les plateformes |
| Cumul multi-plateformes | Oui (Airbnb + Booking = total) |
Le piège : si vous louez sur plusieurs plateformes, les nuitées s’additionnent. 80 nuits sur Airbnb + 50 nuits sur Booking = 130 nuits. Vous êtes en infraction de 10 jours.
Le blocage automatique des plateformes
Depuis 2019, Airbnb bloque automatiquement votre calendrier à 120 nuitées pour les logements déclarés comme résidence principale dans les villes qui l’exigent. Cannes fait partie de cette liste.
Concrètement : à la 120e nuit, votre annonce devient indisponible jusqu’au 31 décembre. Impossible de contourner ce blocage sans changer le statut de votre bien (ce qui vous expose à d’autres obligations).
Booking et Abritel appliquent le même principe depuis 2021. Le système est interconnecté : si vous atteignez 120 nuits sur l’ensemble des plateformes, toutes bloquent.
À retenir : Le blocage est préventif, pas punitif. Il vous protège d’une amende. Mais si vous avez déjà dépassé avant la mise en place du blocage, l’infraction reste constatée.
Quels justificatifs conserver ?
En cas de contrôle, vous devez prouver deux choses : que le logement est bien votre résidence principale, et que vous n’avez pas dépassé 120 jours.
Conservez ces documents 3 ans minimum. La mairie de Cannes peut demander un contrôle rétroactif sur les exercices précédents.
Loi Le Meur : ce qui a changé en 2024
La loi Le Meur, entrée en vigueur en novembre 2024, renforce les obligations pour tous les loueurs, y compris ceux qui louent leur résidence principale.
Les changements majeurs :
- Numéro d’enregistrement obligatoire sur toutes les annonces (y compris résidence principale)
- Déclaration en mairie avec justificatif de domicile
- Transmission automatique des données par les plateformes renforcée
- Amendes alourdies : jusqu’à 50 000 € pour défaut de déclaration
Pour une résidence principale à Cannes, vous devez désormais obtenir un numéro d’enregistrement auprès de la mairie avant de publier votre annonce. La procédure est gratuite mais obligatoire.
Le guide complet sur la réglementation location courte durée à Cannes détaille toutes les étapes de déclaration.
Ce qui change en 2026
Plusieurs évolutions sont prévues ou en discussion pour 2026 :
| Mesure | Statut | Impact |
|---|---|---|
| Diagnostic énergétique (DPE) | Voté, applicable 2025 | DPE D minimum exigé pour louer |
| Plafond 90 jours (certaines villes) | En discussion | Cannes non concernée à ce jour |
| Taxe de séjour majorée | Applicable | 3,08 €/nuit/personne à Cannes |
| Contrôles renforcés | En cours | Croisements automatiques fichiers |
Le DPE est le changement le plus concret. Si votre appartement est classé E, F ou G, vous ne pourrez plus le louer en courte durée à partir de 2025 (résidence principale ou non).
Sanctions en cas de dépassement
Dépasser les 120 jours expose à plusieurs sanctions cumulables :
Amendes possibles
Infraction
Cumul possible
En pratique, les amendes prononcées à Cannes oscillent entre 5 000 € et 15 000 € pour un premier dépassement modéré. Les 50 000 € sont réservés aux cas de fraude caractérisée (fausse résidence principale, locations non déclarées sur plusieurs années).
Déclarer un logement comme résidence principale alors qu’il ne l’est pas constitue une fausse déclaration. C’est l’infraction la plus lourdement sanctionnée.
Comment optimiser vos 120 jours à Cannes
120 jours bien placés à Cannes peuvent générer des revenus significatifs. La stratégie : concentrer vos locations sur les périodes à forte demande.
| Période | Événement | Multiplicateur tarif | Jours conseillés |
|---|---|---|---|
| Mai | Festival de Cannes | x5 | 12 |
| Mars | MIPIM | x4 | 4 |
| Juin | Cannes Lions | x3,5 | 5 |
| Juillet-Août | Haute saison | x2 | 60 |
| Septembre | Yachting Festival | x2 | 6 |
| Octobre | TFWA | x3 | 5 |
Avec cette répartition, vous utilisez 92 jours sur les périodes les plus rentables. Il reste 28 jours pour des locations ponctuelles ou des imprévus.
Un T2 de 45 m² dans le Suquet peut générer 1 200 € par semaine en haute saison et jusqu’à 2 500 € pendant le Festival. Sur 120 jours optimisés, le revenu annuel atteint 25 000 à 35 000 € brut.
À retenir : Mieux vaut 120 jours à tarif élevé que 120 jours au prix plancher. La sélection des dates compte autant que le volume.
Déléguer la gestion de votre résidence principale
Gérer une location courte durée sur 120 jours demande du temps : annonces, photos, communication voyageurs, ménage, check-in, gestion des avis. Chez AzulBay, on accompagne les propriétaires cannois sur ce type de configuration.
La commission de 20 % couvre l’intégralité de la gestion : création des annonces sur Airbnb et Booking, tarification dynamique, accueil 24h/24, ménage professionnel, linge hôtelier, maintenance, et reporting mensuel détaillé.
Pour une résidence principale, l’enjeu est de maximiser le revenu sur un nombre de jours limité. Un bien géré professionnellement à Cannes affiche un taux d’occupation de 75 % contre 42 % en moyenne sur le marché, et un tarif moyen de 218 €/nuit contre 156 €.
Questions fréquentes
Puis-je louer ma résidence principale plus de 120 jours si je suis absent pour raison professionnelle ?
Non. Le plafond de 120 jours s’applique quelle que soit la raison de votre absence. Seules exceptions : mobilité professionnelle avec obligation de mutation, raison de santé, ou force majeure. Ces cas doivent être justifiés auprès de la mairie.
Le compteur des 120 jours se remet-il à zéro si je change de plateforme ?
Non. Les nuitées sont cumulées sur l’ensemble des plateformes. Airbnb, Booking, Abritel transmettent toutes leurs données à la mairie. Changer de plateforme ne remet pas le compteur à zéro.
Que se passe-t-il si je dépasse de quelques jours seulement ?
Le dépassement, même minime, constitue une infraction. En pratique, un dépassement de 5 à 10 jours entraîne généralement un rappel à la loi ou une amende modérée (1 000 à 3 000 €). Les sanctions lourdes concernent les dépassements importants ou répétés.
Mon conjoint peut-il louer le même logement 120 jours de plus ?
Non. Le plafond de 120 jours s’applique au logement, pas au déclarant. Un même appartement ne peut pas être loué plus de 120 jours par an, quel que soit le nombre de personnes qui y résident.
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