Un studio sur la Croisette génère 39 500 € par an. Le même studio à la Bocca : 14 500 €. La différence ne tient pas qu’à la vue mer. Elle tient au rendement réel de chaque quartier cannois, une donnée que personne ne publie clairement.
Ce comparatif détaille les performances locatives de 8 quartiers de Cannes en 2026. ADR (prix moyen par nuit), taux d’occupation, prix d’achat au m², et rendement brut estimé. Des données issues de l’observation du marché, pas des projections marketing.
- Tableau comparatif des 8 quartiers
- La Croisette : prestige et ADR maximum
- Le Suquet : charme et régularité
- La Californie : villas et longs séjours
- La Bocca : meilleur rendement brut
- Palm Beach, Montfleury, Prado République, Super Cannes
- Où investir selon votre profil
- Comment calculer votre rendement réel
Tableau comparatif des 8 quartiers de Cannes
Les chiffres ci-dessous synthétisent les performances moyennes observées sur le marché de la location courte durée à Cannes. L’ADR correspond au tarif moyen par nuit. Le taux d’occupation est annualisé. Le rendement brut est calculé sur la base d’un bien géré professionnellement.
| Quartier | ADR (€/nuit) | Occupation (%) | Prix achat (€/m²) | Rendement brut |
|---|---|---|---|---|
| Croisette | 200 – 400 | 68 % | 12 000 | 3,2 – 4,5 % |
| Suquet | 100 – 180 | 62 % | 7 500 | 4,8 – 5,8 % |
| Californie | 250 – 600 | 55 % | 9 500 | 4,2 – 5,5 % |
| Bocca | 70 – 110 | 58 % | 5 500 | 6,5 – 7,8 % |
| Palm Beach | 180 – 350 | 64 % | 10 500 | 4,0 – 5,2 % |
| Montfleury | 90 – 160 | 60 % | 7 000 | 5,2 – 6,4 % |
| Prado République | 85 – 150 | 63 % | 6 800 | 5,5 – 6,8 % |
| Super Cannes | 350 – 900 | 48 % | 11 000 | 4,5 – 6,0 % |
À retenir : Le rendement brut ne raconte qu’une partie de l’histoire. Un bien à la Bocca à 7 % de rendement brut peut générer moins de cash qu’un bien Croisette à 3,5 %, si le prix d’achat diffère d’un facteur 2.
La Croisette : prestige et ADR maximum
Front de mer, hôtels 5 étoiles, boutiques de luxe. La Croisette concentre la clientèle business premium et les voyageurs internationaux. C’est le quartier où les tarifs par nuit sont les plus élevés de Cannes.
Un studio de 22 m² sur la Croisette, bien géré, génère environ 39 500 € de CA annuel. Mal géré : 18 000 €. L’écart vient de la tarification dynamique pendant les événements (Festival de Cannes en mai avec un multiplicateur x5, MIPIM en mars avec un multiplicateur x4) et du taux d’occupation maintenu en basse saison.
Le rendement brut reste modéré (3,2 à 4,5 %) à cause du prix d’achat élevé. Mais le CA absolu compense pour les propriétaires qui cherchent du cash-flow plutôt qu’un pourcentage.
Le Suquet : charme et régularité
Vieille ville de Cannes. Rues pavées, ambiance village, vue sur le port. Le Suquet attire les couples et les familles en quête d’authenticité. Moins de business, plus de loisirs.
ADR moyen : 100 à 180 €/nuit. Taux d’occupation : 62 %. Prix au m² : 7 500 €. Un T2 de 45 m² au Suquet génère environ 28 500 € de CA annuel bien géré, avec des semaines à 1 200 € en haute saison et 450 € en basse saison.
Le rendement brut (4,8 à 5,8 %) est supérieur à la Croisette grâce au prix d’achat plus accessible. La clientèle est moins volatile : moins de pics extrêmes, mais une demande régulière de mars à octobre.
La Californie : villas et longs séjours
Collines résidentielles avec vue mer. Villas et grands appartements. Calme absolu. La Californie cible les familles aisées et les groupes en longs séjours.
Exemple : T3 de 68 m² en Californie
Gestion amateur
Gestion professionnelle
Pendant le Festival de Cannes (12 jours en mai), ce T3 peut générer 13 500 € à lui seul, soit 25 % du CA annuel potentiel. Le taux d’occupation annuel (55 %) reste inférieur aux quartiers centraux, compensé par des tarifs élevés (250 à 600 €/nuit).
La Bocca : meilleur rendement brut de Cannes
Quartier ouest, gare TGV à 5 minutes, plage populaire. La Bocca est le quartier le plus abordable de Cannes, et celui où le rendement locatif brut est le plus élevé.
ADR : 70 à 110 €/nuit. Taux d’occupation : 58 %. Prix au m² : 5 500 €. Un studio de 18 m² à la Bocca génère environ 14 500 € de CA annuel (tarif moyen 82 €/nuit). Rendement brut estimé : 6,5 à 7,8 %.
La clientèle est différente : travailleurs en déplacement, familles budget, sportifs. Moins de glamour, plus de régularité. Les événements majeurs (Festival, MIPIM) ont un impact limité sur ce quartier (périmètre d’impact de 2 à 3 km centré sur le Palais des Festivals).
À retenir : La Bocca convient aux investisseurs qui cherchent un rendement brut élevé sur un ticket d’entrée bas. Pour les propriétaires qui veulent du CA absolu, la Croisette ou la Californie restent plus pertinentes.
Palm Beach, Montfleury, Prado République, Super Cannes
Palm Beach
Pointe sud de Cannes. Plage privée, ambiance riviera chic. ADR : 180 à 350 €/nuit. Occupation : 64 %. Prix au m² : 10 500 €. Clientèle : couples aisés, lune de miel, MICE. Rendement brut : 4,0 à 5,2 %.
Montfleury
Résidentiel central, familles, proche centre à pied. ADR : 90 à 160 €/nuit. Occupation : 60 %. Prix au m² : 7 000 €. Rendement brut : 5,2 à 6,4 %. Bon compromis entre accessibilité et proximité du centre.
Prado République
Quartier mixte avec commerces et accès rapide à la rue d’Antibes. ADR : 85 à 150 €/nuit. Occupation : 63 %. Prix au m² : 6 800 €. Rendement brut : 5,5 à 6,8 %. Idéal pour les courts séjours urbains.
Super Cannes
Collines avec villas de prestige et vue panoramique. ADR : 350 à 900 €/nuit. Occupation : 48 % (la plus basse). Prix au m² : 11 000 €. Rendement brut : 4,5 à 6,0 %. Clientèle ultra-premium, événements privés. Une villa 4 chambres (140 m²) peut générer 112 000 € de CA annuel, avec des semaines d’été à 6 500 €.
Où investir selon votre profil
Le meilleur quartier dépend de votre objectif. Pas de réponse universelle.
| Objectif | Quartier recommandé | Pourquoi |
|---|---|---|
| Rendement brut maximum | Bocca, Prado République | Prix d’achat bas, occupation correcte |
| CA absolu maximum | Croisette, Super Cannes | ADR élevé, clientèle premium |
| Équilibre rendement/CA | Suquet, Montfleury | Prix modéré, demande régulière |
| Valorisation patrimoniale | Croisette, Californie | Quartiers premium, plus-value long terme |
Pour une analyse détaillée des revenus possibles selon le type de bien, consultez notre article Combien rapporte un Airbnb à Cannes.
Comment calculer votre rendement réel
Le rendement brut se calcule ainsi : (CA annuel / Prix d’achat) x 100. Mais ce chiffre ne tient pas compte des charges réelles.
Pour obtenir un rendement net avant impôt, déduisez du CA annuel :
- Commission de gestion (20 % chez AzulBay, incluant ménage, linge, check-in/out, pricing dynamique)
- Taxe foncière (variable selon le bien, compter 800 à 2 000 €/an pour un appartement)
- Charges de copropriété (1 200 à 3 000 €/an)
- Assurance PNO (300 à 500 €/an)
- CFE (300 à 600 €/an)
Exemple pour un studio Croisette 22 m² :
Simulation rendement net
CA brut
Charges annuelles
Sur un prix d’achat de 264 000 € (22 m² x 12 000 €/m²), le rendement net avant IR est de 10,5 %. En régime micro-BIC (le régime fiscal le plus simple pour les loueurs meublés, avec un abattement automatique de 50 % sur les revenus), l’imposition porte sur 13 925 €.
À retenir : Le rendement brut sert à comparer les quartiers entre eux. Le rendement net sert à décider si l’investissement est viable pour vous.
Le marché cannois compte environ 7 800 biens actifs en location courte durée, avec une croissance de l’offre de 8 % par an. Le taux d’occupation moyen du marché est de 42 %, contre 75 % pour un bien géré professionnellement. L’ADR moyen marché est de 156 €/nuit, contre 218 € pour un bien optimisé.
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